INSCRIRE OU PAS SES TERRES AU BILAN

Inscrire ou pas ses terres au bilan ? Si la question ne se pose pas pour l'agriculteur en société, elle a de l'importance pour l'exploitant individuel qui peut choisir de conserver ses terres dans son patrimoine privé. En pratique, les conséquences de l'appartenance à l'actif sont importantes. Elles concernent :

- la déduction des charges : l'intégralité des charges se rapportant aux éléments d'actif est déductible ; pour les autres biens, la déduction est limitée aux frais correspondant aux charges locatives et assimilées ;

- la cession des biens : s'il s'agit d'éléments de l'actif, il est fait application du régime des plus-values professionnelles, tandis que la cession des biens « privés » donne ouverture au régime des plus-values des particuliers.

À savoir : en cas d'inscription à l'actif, toutes les terres en propriété utilisées pour les besoins de l'exploitation sont concernées.

1) Déductions plus ou moins importantes des charges

• L'inscription des terres au bilan a pour effet la déduction des frais d'acquisition des terres (droit d'enregistrement et frais de notaire), des charges foncières en totalité (taxes, améliorations permanentes) et des frais financiers liés aux emprunts fonciers.

• La non-inscription des terres au bilan a pour effet la déduction partielle des charges foncières (qui incomberaient normalement au locataire si le bien était loué : entretien, quote-part de taxes foncières). Pas de déduction des frais financiers liés aux emprunts fonciers. Les effets négatifs de cette option sont minimisés par la possibilité, au niveau fiscal et social et sous certaines conditions, de déduire un loyer à soi-même, ou une rente du sol de la base des cotisations sociales.

• Location à soi-même

Un exploitant peut décider de déduire un loyer fictif de ses terres en propriété. Il diminuera la base des cotisations sociales, mais sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Les modalités pratiques de déduction répondent à certaines obligations (loyers raisonnables, comptabilisation). La location à soi-même ne peut être pas cumulée avec la rente du sol, mais son montant est plus élevé. À première vue, la location à soi-même paraît plus intéressante, mais la rente du sol ne doit pas être rejetée en cas de résultat faible par exemple (en dessous de la base minimum des cotisations sociales) puisqu'elle n'affecte pas la base fiscale.

• Déduction de la rente du sol

Sur option, un exploitant voit sa base de cotisations sociales diminuer d'une somme calculée automatiquement par la MSA (forfaitaire en fonction du revenu cadastral des terres en propriété), sans incidence sur la base fiscale.

2) Plus-values professionnelles ou privées

Au bilan, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique. La plus-value est déterminée en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (valeur d'acquisition pour le foncier).

Elle peut bénéficier :

- d'exonération accordée en fonction des recettes (totale, si recettes < 250 000 €, partielle si 250 000 € < recettes < 350 000 €) et si l'activité agricole est exercée depuis plus de cinq ans (article 151 septies du CGI) ;

- d'exonération spéciale pour les plus-values à long terme (article 151 septies B du CGI) (abattement de 10 % par année d'inscription au bilan au-delà de la cinquième année sur les plus-values immobilières à long terme).

Régime des plus-values privées si les terres ne sont pas inscrites : seules les cessions supérieures à 15 000 € sont imposables. La plus-value est déterminée en faisant la différence entre le prix de vente et celui d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux. Le montant de la plus-value bénéficie d'un abattement de 10 % par année de possession au-delà de la cinquième année, ce qui la rend totalement exonérée au bout de quinze ans. La plus-value imposable est taxée immédiatement lors de la vente au taux de 31,3 % (prélèvements sociaux compris).

Attention aux biens migrants : du fait de la possibilité d'opter et de renoncer au terme de chaque exercice, les terres peuvent figurer successivement dans le patrimoine professionnel et privé. Il convient dans ce cas de déterminer une plus-value professionnelle et une plus-value privée.

CE QUE DISENT LES TEXTES

« Les immeubles bâtis ou non bâtis appartenant à l'exploitant et utilisés pour les besoins de l'exploitation sont obligatoirement inscrits à l'actif du bilan. Toutefois, l'exploitant peut demander de conserver les terres dans son patrimoine privé. Cette option s'applique à la totalité des terres dont l'exploitant est propriétaire ou qu'il acquiert pendant la durée de l'exercice. Elle est reconduite tacitement pour l'exercice suivant, sauf renonciation expresse de l'exploitant. L'option ou la renonciation à cette option doit être jointe à la déclaration des résultats de l'exercice auquel elle s'applique. »(1)de l'exploitation sont obligatoirement inscrits à l'actif du bilan. Toutefois, l'exploitant peut demander de conserver les terres dans son patrimoine privé. Cette option s'applique à la totalité des terres dont l'exploitant est propriétaire ou qu'il acquiert pendant la durée de l'exercice. Elle est reconduite tacitement pour l'exercice suivant, sauf renonciation expresse de l'exploitant. L'option ou la renonciation à cette option doit être jointe à la déclaration des résultats de l'exercice auquel elle s'applique.

Particularités des terrains à bâtir : ils sont exclus du régime d'exonération des plus-values professionnelles. Il est intéressant de les conserver dans le patrimoine privé.

Propriétaire exploitant dans un cadre sociétaire : les terres appartenant à la société doivent être inscrites au bilan de la société. En revanche, si elles sont la propriété de l'associé, elles font l'objet d'un bail rural ou d'une mise à disposition au profit de la société.

Sur le plan fiscal, on déduit du bénéfice de la société une somme correspondant au fermage ou à la rémunération de la mise à disposition. Cela entraîne une réduction de la base fiscale et sociale des associés.

En contrepartie, l'associé propriétaire se verra imposer sur les revenus dans la catégorie des revenus fonciers.

(1) Article 38 sexdecies du code général des impôts.